物业服务涉及到的法律问题及处理方法

时间:2019-05-15 17:00:33

      现实生活中,我们的房产与物业往往是息息相关的,民众买房时,小区的前期物业也是一个重要考量因素。因此,大家或多或少都会听到与物业服务相关的话题。在大部分民众的印象里,物业服务基本都是不到位的。其实本质原因是基于物业服务的综合性,导致物业服务管理中遇到的法律风险十分宽泛。现在我们会从法律层面剖析下物业服务中常遇到的问题及处理方法。

      开发商与前期物业
      大家签购房合同时,基本都会在合同条款中看到关于前置物业管理公司的条款。这类前置物业有些是委外物业服务公司,有些是开发商自己设立的物业公司。其中,房产开发商自己的物业公司,对于业主提出的房屋质量等问题,大多数是冷处理,置之不理,出现开发商和物业公司之间互相推诿的现象。再加上小区业委会暂时无法成立,物业管理公司与业主之间的矛盾也逐渐加深。

      《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业管理企业。但实际情况并不乐观,大部分前期物业管理公司与开发商都是存在“血缘关系”的。当房开与物业因房屋质量等问题与业主引发纠纷后,物业管理企业常以其与开发商是两个独立法人为由并拒绝处理时,也同时大增了公司的诉讼风险。

      解决方法:业主要尽早成立业委会,以便更好的维护自身权利。物业公司与房开签定物业前置合同时,房屋质量问题及遗留问题的处理应约定明确。现在民众的法律意识都很强,若因房屋质量问题提起诉讼,房开及物业的败诉概率是非常大的,不但后续要承担房屋维修义务,还需承担相应的赔偿责任。

      关于物业管理费
      物业管理费,一般是指物业管理公司维护小区公共区域卫生、安保、绿化、管理共四项基本费用。但一般物业还会收取电梯费、日常公共设施设备维修费以及高层加压费等掺合在一起。物业出具给业主的票据和收据一般写的都是物业管理费,但业主却对具体什么费用完全不清楚,再加上业主感觉服务与收费不匹配,小区物业收费率自然是低下,严重影响到已缴费业主,物业服务水平下降也是必然。

      解决方法:建议物业公司将收费明细公示在小区公告栏,并在收费时在收据上列明收费项目明细。
      物业管理是偏重于管理or服务
      目前很多物业管理公司对小区进行管理时并未按照签定的《物业服务合同》为小区提供物业服务,甚至会有物业费随意调价,物业工作人员与业主粗暴沟通的情况发生。物业管理公司虽然名称中带有管理,但实质上更偏向于服务。

     《物业管理条例》明确规定了物业管理的服务义务,同时赋予了其维护物业安全等一些社会管理责任,但本法规并未赋予物业管理公司任何处罚的权力。因此,一些业主以其他业主违搭违建为由拒缴物业费,物业仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚权。业主据此认为物业未尽到管理义务,是有失偏颇的。

      解决方法:物业管理公司应该以服务为主,管理为辅。此类情况需要物业公司对自身的管理及服务意识进行相应调整。
      总而言之,物业公司想要做大做强,首先就是做好本职工作,让业主能拥有一个和谐干净的生活环境。其次就是不敷衍业主,有问题及时登记并反馈,我们尽力做事,业主也会理解。最后就是在做好本职工作的基础上,开发衍生服务,例如:代收包裹、有偿接送、有偿疏通管道、维修水管等服务,给业主一个良好的服务体验。物业与小区业主实际上是利益共同体,心怀业主,方能双方共赢。

 

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